10 mesures gouvernementales qui rendent la vie en Flandre inabordable

Publié 01/05/2021

1. Les faibles taux d'intérêt font grimper les prix de l'immobilier

Un taux d'intérêt bas permet d'emprunter à bas prix pour acheter un logement. À court terme, elle permet à un acheteur d'emprunter davantage (la capacité de prêt, c'est-à-dire le montant qu'un acheteur peut emprunter pour acheter un logement par rapport à ses revenus) augmente. La concurrence entre les acheteurs signifie que tous les acheteurs peuvent payer plus, ce qui fait monter les prix. De plus, les investisseurs reçoivent moins lorsqu'ils investissent dans des placements à revenu fixe tels que des obligations, des bons d'épargne, .... Ils choisissent donc souvent d'investir dans des biens immobiliers qu'ils louent ... Plus la demande de biens immobiliers signifie des prix plus élevés. Le taux d'intérêt est déterminé par la banque centrale européenne.

2. La limitation de l'offre de terrains à bâtir par le gouvernement flamand fait monter le prix

Le plan de politique d'arrangement du teerritoire flamande vise à rendre impossible l'utilisation du nouvel espace à partir de 2040. Aujourd'hui encore, la construction de maisons, certainement avec un (grand) jardin, est fortement limitée par les plans régionaux et les plans d'aménagement du territoire flamand. Une légère augmentation de la population et une dilution des familles entraînent une demande accrue de logements. La restriction de l'offre de terrains à bâtir associée à une demande plus élevée conduit à une hausse des prix des terrains et des maisons. L'espace de vie est limité.

3. Les normes énergétiques plus strictes imposées par le gouvernements européen et flamand entraînent des coûts de construction et de rénovation plus élevés. Régulièrement, les exigences imposées par le gouvernement flamand pour la rénovation deviennent de plus en plus strictes et coûteuses. Des exigences sont imposées pour l'isolation du toit et des murs, la menuiserie, l'installation de chauffage avec des systèmes coûteux tels que la cogénération, la ventilation, les chauffe-eau solaires, les panneaux solaires et les études énergétiques. Ces investissements lourds ne sont que partiellement compensés par une facture énergétique et des subventions moins élevées (lire des impôts plus élevés) et une taxe foncière plus faible. Les coûts d'entretien (remplacement des pompes) et les coûts d'électricité des pompes à chaleur et de la ventilation doivent également être pris en compte.

4. La hausse des coûts de la facture d'électricité

Avec la libéralisation du marché de l'électricité, on nous a promis une baisse des prix de l'électricité. Selon le Vreg, le prix de l'électricité pour une famille moyenne (3500 Kwh / an avec un double tarif) a augmenté de 33,51% entre janvier 2015 et octobre 2020. Selon le Vreg, le tarif de nuit le moins cher serait aboli le 1er janvier 2022. La facture d'électricité se compose de 28% des coûts de réseau, 32% de tous types de prélèvements (environ treize en Flandre), 17% de TVA et 23% d'électricité (source CREG). En attendant, le gouvernement fédéral promet des investissements massifs dans les centrales au gaz, l'énergie éolienne et les panneaux solaires (lire des prélèvements et / ou taxes plus élevés) et la fermeture de toutes les centrales nucléaires. Combinez cela avec une réduction obligatoire des émissions de CO2 imposée par le gouvernement européen (avec des pénalités ou l'achat de droits d'émission à l'étranger) et une consommation d'électricité accrue pour la recharge des voitures électriques et la cogénération et la ventilation. La rareté, l'achat d'électricité à l'étranger (éolien, nucléaire et lignite) et la hausse des prix semblent être la conséquence logique ...

5. Les taxes sur l'eau

La plus grande partie de la facture d'eau est constituée de la redevance pour le rejet de l'eau et le traitement des eaux usées imposée par l'Agence flamande pour l'environnement.

6. La mentalité Keizer Koster du gouvernement flamand

Le gouvernement flamand a la tendance irrépressible à imposer de plus en plus d'exigences et de réglementations, ce qui entraîne des procédures lourdes, des coûts supplémentaires (architectes, spécialistes, achat de matériaux et techniques authentiques obsolètes, frais de dépollution, augmentations fictives des normes énergétiques pour chauffage avec électricité ou pour des lieux sans chauffage, .......) et une vie plus chère. Les nombreuses «zones spéciales» ou propriétés protégées avec des exigences supplémentaires à (re) construire entraînent des coûts supplémentaires. Pensez aux maisons reconnues comme patrimoine protégé, monument protégé ou situées dans un paysage et ville ou village protégés, aux redevances qui sont imposées pour construire dans certaines zones, à l'interdiction de construire dans certaines zones, aux exigences imposées aux parciers, la réglementation amiante, la réglementation sur les déchets, le décret d'assainissement des sols, ..... La liste est interminable et s'allonge chaque année.

7. Maison à louer avec confort obligatoire .....

Les propriétaires sont contraints par les exigences de qualité flamandes pour une maison de location de s'assurer que la maison louée offre un confort suffisant et est sûre. Cela nécessite un investissement supplémentaire. Une maison acceptable avec peu de confort ne peut plus être louée. Le propriétaire est contraint de continuer à faire de nouveaux investissements, qu'il essaie à son tour de transmettre au locataire. Le droit au logement est menacé pour les locataires de la classe de revenu la plus basse parce qu'ils ne peuvent plus trouver de logement abordable. Après tout, le logement social (lire logement subventionné) n'est disponible que dans une mesure limitée.  Le «logement social à vendre» arrive sur le marché avec des prix allant jusqu'à 250 000 €.

8. La suppression de la prime au logement

Ces dernières années, le montant du remboursement du prêt qui pouvait être déduit du revenu a été progressivement réduit pour le premier logement. L'année dernière, ce règlement pour la résidence principale a été aboli en Flandre. Sur la durée du prêt, cela pourrait conduire à un impôt plus élevé de plus de 30 000 € pour un couple avec enfants dans 20 ans. Récemment, le gouvernement flamand a approuvé une mesure qui a en outre réduit les frais d'enregistrement pour l'achat de la première maison unique de 6% à 3%. Tous les actes notariés exécutés à partir du 01.01.2022 sont couverts par la mesure.

9. L'obsession du sol propre.

L'Agence publique des déchets de Flandre mérite une mention spéciale (OVAM). Les études de sol et l'assainissement ont engendré des coûts élevés et parfois astronomiques pour certains propriétaires. La facture a été atténuée pour certains propriétaires grâce à l'intervention de la BOFAS. D'autres propriétés sont devenues irrémédiablement invendables en raison des coûts élevés de remise en état. Un nouveau venu est le coût de la recherche archéologique qui est imposé à certains projets de construction.

10. Où est la limite?

Début 2020, la Banque nationale a imposé aux banques l'obligation pour la plupart des crédits hypothécaires d'avoir un taux de couverture (c'est-à-dire le pourcentage de la valeur du logement pouvant être emprunté) ne dépassant pas 80%. En conséquence, certains acheteurs ne peuvent plus contracter de crédit hypothécaire car ils ne disposent pas de ressources propres insuffisantes et sont donc contraints de louer. L'âge auquel la première maison d'un couple a été achetée en 2007 était de 31 ans. Fin 2019, ce nombre était déjà passé à 36 ans. Pour les célibataires, ce chiffre est passé de 34 à 37 ans. (source Immotheker-Finotheker) D'après le notaires l'age moyen d'un acheteur était de 42 ans en 2020.

Aucun chiffre récent exact n'est disponible pour le nombre de sans-abri en Flandre.