10 overheidsmaatregelen die wonen in Vlaanderen onbetaalbaar maken

1. De lage intrestvoeten drijven de prijzen van vastgoed op

Een lage intrestvoet maakt het mogelijk voordelig te lenen om een woning te kopen. Op korte termijn laat het een koper toe meer te lenen. De leningscapaciteit d.i. het bedrag dat  een koper kan lenen om een woning te kopen ten opzichte van zijn inkomen, verhoogt. Door de concurrentie tussen de kopers kunnen alle kopers meer betalen wat de prijzen opdrijft. Daarnaast krijgen investeerders minder wanneer ze beleggen in vastrentende beleggingen zoals obligaties, kasbons,.... Ze opteren daarom dikwijls om te beleggen in vastgoed dat ze verhuren... Meer vraag naar vastgoed betekent hogere prijzen. De intrestvoet wordt bepaald door de Europese centrale bank.

2. De beperking van het aanbod van bouwgrond door de Vlaamse Overheid drijft de prijs op

Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen wil het in gebruik brengen van nieuwe ruimte vanaf 2040 onmogelijk maken. Ook nu reeds wordt het bouwen van woningen, zeker met een (grote) tuin sterk aan banden gelegd door de gewestplannen en de Ruimtelijke Structuurplannen Vlaanderen. Een licht stijgende bevolking en gezinsverdunning (klenere gezinnen) leiden tot een grotere vraag naar woningen. De beperking van het aanbod van bouwgrond in combinatie met hogere vraag leidt tot hogere prijzen van de grond en de woningen. De leefruimte wordt ingeperkt.

3. De strengere energienormen opgelegd door de Europese overheden en de Vlaamse Overheid leiden tot hogere kosten voor het bouwen en renoveren van woningen.

Op regelmatige basis worden de eisen die door de Vlaamse Overheid worden opgelegd bij de renovatie steeds strenger en duurder. Er worden eisen opgelegd voor dak- en muurisolatie, schrijnwerk, verwarmingsinstallatie met dure systemen als warmtekrachtkoppeling (een echte elektriciteitsvreter!), ventilatie, zonneboiler, zonnepanelen en energiestudies. Deze zware investeringen worden slechts ten dele gecompenseerd door een minder hoge energierekening en subsidies (lees hogere belastingen) en lagere onroerende voorheffing. Ook de onderhoudskosten (vervanging pompen) en elektriciteitskosten van warmtepompen en ventilatie moeten in rekening worden gebracht.

4. De stijgende kosten van de elektriciteitsrekening

Bij de vrijmaking van de elektriciteitsmarkt werden ons lagere elektriciteitsprijzen beloofd. Volgens de Vreg steeg de prijs voor elektriciteit voor een gemiddeld gezin (3500 Kwh/jaar met tweevoudig tarief) tussen januari 2015 en oktober 2020 met 33.51%. Volgens de Vreg zou het goedkopere nachttarief op 1 januari 2022 worden afgeschaft. De elektriciteitsfactuur bestaat voor 28% uit netkosten, 32% uit allerhande heffingen(een dertiental in Vlaanderen), 17% BTW en 23% is elektriciteit (bron CREG). Ondertussen belooft de federale regering massale investeringen in gascentrales, windenergie en zonnepanelen (lees hogere heffingen en/of belastingen) en de sluiting van alle kerncentrales. Combineer dit  met een verplichte vermindering van de CO2-uitstoot opgelegd door de Europese overheid (met strafheffingen of aankoop van uitstootrechten in het buitenland) en een verhoogd elektriciteitsgebruik voor het opladen van elektrische wagens en warmtekrachtkoppeling en ventilatie. Schaarste, aankoop van elektriciteit in het buitenland (windenergie, nucleair en bruinkool) en hogere prijzen lijken het logisch gevolg....

5. De heffingen op het water

Het grootste deel van de factuur voor water bestaan uit de heffing voor de afvoer van het water en de zuivering van het afvalwater opgelegd door de Vlaamse Milieumaatschappij. Eigenaars van landelijke woningen worden verplicht een waterzuiveringsinstallatie te installeren.

 6. De Keizer Kostermentaliteit van de Vlaamse Overheid

De Vlaamse Overheid heeft de onbedwingbare neiging steeds meer eisen en reglementen op te leggen wat leidt tot zware procedures, bijkomende kosten (architecten, specialisten, aankoop authentiek verouderd materiaal en technieken,  saneringskosten, fictieve verhogingen van energiecertificaten voor verwarming met elektriciteit of onverwarmde ruimtes,.......) en duurder wonen.  De vele "bijzondere gebieden" of beschermde eigendommen met bijkomende eisen om te (ver)bouwen brengen bijkomende kosten met zich mee. Denk hierbij aan de woningen erkend als beschermd erfgoed,  beschermd monument of gelegen in een beschermde landschap en stads- of dorpsgezicht, de heffingen die opgelegd worden om te bouwen in bepaalde gebieden, het bouwverbod in bepaalde gebieden, de eisen die opgelegd worden aan verkavelaars, de asbestreglementering, de reglementering i.v.m. afvalstoffen, het bodemsaneringsdecreet,..... De lijst is eindeloos en wordt elk jaar langer.

7. Woning te huur met verplicht comfort.....

Verhuurders worden via de Vlaamse kwaliteitseisen voor een huurwoning gedwongen te zorgen dat de verhuurde woning voldoende comfort biedt en veilig is. Dit vereist bijkomende investeringen.  Een aanvaardbare woning met weinig comfort mag niet meer verhuurd worden. De verhuurder wordt gedwongen tot steeds nieuwe investeringen die hij op zijn beurt probeert door te rekenen aan de huurder. Voor de huurders in de laagste inkomensklasse  wordt het recht op wonen bedreigd omdat zij geen betaalbare woning meer vinden.  Sociale woningen (lees gesubidieerd wonen) zijn immers maar in beperkte mate beschikbaar. "Sociale koopwoningen" komen op de markt met prijzen die tot 250000€ kunnen oplopen.

8. De afschaffing van de woonbonus

In de voorbije jaren werd het bedrag van de aflossing van de lening dat in mindering kon worden gebracht van het inkomen geleidelijk teruggeschroefd voor de eerste woning. Vorig jaar werd deze regeling voor de hoofdverblijfplaats afgeschaft in Vlaanderen. Over de duur van de lening kan dit voor een koppel met kinderen over 20 jaar leiden tot een hoger te betalen belasting van meer dan 30000€. 1% minder registratierechten maakt dit natuurlijk niet goed. De lagere prijzen die de maatregel zouden opleveren bleken een illusie. De hogere belastingen een feit.

9. De obsessie voor zuivere grond.

Een bijzondere vermelding verdient de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij OVAM. Bodemonderzoeken en saneringen hebben grote en soms astronomische kosten meegebracht voor sommige eigenaars. De rekening werd voor sommige eigenaars gemilderd door tussenkomst van BOFAS. Andere eigendommen zijn definitief onverkoopbaar geworden door de hoge kosten die een sanering met zich mee brengt.

Een nieuwkomer zijn de kosten voor archeologisch onderzoek die bij sommige bouwprojecten wordt opgelegd.

10. Waar ligt de grens?

Begin 2020 legde de Nationale Bank de banken de verplichting op om voor de meeste hypothecaire leningen een dekkingsgraad (d.i. het percentage van de waarde van de woning die kan ontleend worden) van maximaal 80% op, hoewel voor eerste kopers afwijkingen mogelijk blijven. Sommige kopers kunnen hierdoor niet langer een hypothecaire lening afsluiten omdat ze over onvoldoende eigen middelen beschikken en blijven dus noodgedwongen huren.

De leeftijd waarop een eerste woning werd aangekocht door een koppel bedroeg in 2007 31 jaar. Eind 2019 was dit al opgelopen tot 36 jaar. Voor alleenstaanden was dit gestegen van 34 naar 37 jaar. (bron Immotheker-Finotheker) Volgens de notarisbarometer bedroeg de gemiddelde leeftijd van een koper in 2020 reeds 42 jaar.

In Vlaanderen zijn geen recente exacte cijfers beschikbaar van het aantal daklozen.