Wat is de waarde van de grond voor een bestaande woning? Delen

De waarde van een bestaande woning wordt voor een groot deel bepaald door de waarde van de grond waarop deze woning staat.

Factoren die een invloed hebben op de waarde van de grond zijn:

1° De stedenbouwkundige bestemming en voorschriften. Alleen het deel dat volgens de stedenbouwkundige voorschriften in woonzone ligt mag gewaardeerd worden als bouwgrond. De overige grond wordt meestal gewaardeerd als tuingrond, zelfs als deze volgens stedenbouwkundige voorschriften in agrarisch gebied ligt. De bouwshift houdt in dat er geen bouwgrond meer kan bijkomen. Percelen worden steeds kleiner en grote percelen steeds zeldzamer.

2° De omgeving. Enkele van de factoren die een rol spelen zijn:

- De nabijheid van een station of openbaar vervoer en de afstand tot de oprit van een snelweg

- Aanwezigheid van commerciële centra, scholen, sportinfrastructuur, ...

- Nabijheid van groen en bereikbaarheid met de fiets

3° De ligging Dit is de voornaamste factor.

Ligt de woning in een verloederde buurt of ingegendeel in een residentiële wijk of bevindt er zich hinderlijke industrie in de buurt?

De oriëntatie van het perceel. Een perceel met een tuin die op het zuiden gericht is heeft meer waarde dan een perceel dat veel in de schaduw ligt.

4° Configuratie

Is de perceelbreedte voldoende breed? Hoe is de verhouding tussen breedte en diepte?  Zijn de hoeken rechthoekig?

5° Uitzicht en reliëf

Is de tuin aangelegd? Ligt het perceel hoger dan de straat of lager? Hoe is de afwatering?

6° Is de grond vrij?

Bij grotere oppervlaktes kan men rekening moeten houden met landbouwpacht.

7° Het is gebruikelijk dat men bij bebouwde percelen een minwaarde van 10% in rekening brengt omdat dit het bedrag is dat men veronderstelt nodig te hebben om de grond bouwrijp te maken. Behoud men de woning dan is deze kost niet nodig.

Een voorbeeld voor bovenstaande villa met 3660m2 grond gelegen in Vlamertinge:

1° Volgens het RUP Brandhoek ligt de voorste 40 meter in "Zone wonen voor compacte kern" De grond daarachter is agrarisch gebied.

2° Autobusverbindingen zijn relatief dichtbij. Het station bevindt zich op 7km de oprit van autosnelweg op 11km en 11 minuten rijden. Lagere school is dichtbij, middelbare scholen en commerciële centra in Ieper en Poperinge; Ziekenhuis op 6km. Onbeperkt uitzicht vanuit de woning met een mooi aangelegd militair kerkhof in de buurt. Goede fietsverbinding met Ieper, Popering en de heuvelstreek in de buurt.

3° Gelegen in een buurt met recente villa's en half-open bebouwingen, oriëntatie zuidwest.

4° Het perceel is 30 meter breed en de hoeken zijn rechthoekig. De maximale diepte bedraagt 139 meter. Zuidgericht

5° De tuin is voor- en achteraan aangelegd. Het grootste deel is weide. De woning ligt merkelijk hoger dan de straat. De theoretische mogelijkheid van overstroombaarheid heeft zich nog nooit voorgedaan. Er is een goede afwatering.

6° De grond is vrij van pacht.

Rekening houdend met deze factoren mag de waarde van de grond als volgt bepaald worden:

1200m2 (30 meter perceelbreedte x 40 meter diepte) mag als bouwgrond in aanmerking genomen worden. Wat de waardering van de grond betreft mag men hier rekening houdend met de  bovenstaande factoren de grond waarderen als behorend tot het bovenste kwartiel. Eventeel moet 10% in mindering gebracht worden voor bebouwing. 1200x300€x90% =330000€

2360m2 mag gewaardeerd worden als tuingrond. Gebruikelijk is hiervoor 12.5€/m2 te nemen = 29500€

Totale grondwaarde bedraagt: 330000€ +29500€ = 359500€

De villa in gebruik genomen in 1994 wordt momenteel te koop aangeboden aan 470000€. Prachtig landhuis met grote tuin en weide